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2011年中国地价指数报
2012年一季度地价环比
 
 
 
2011年中国地价指数报告
发布人:jnjcpg 来源:中国土地估价师协会 点击次数:1983
一、全国地价指数历年变动分析
  (一)综合地价指数:定基指数持续攀升,同比指数小幅波动。
  总体来看,2000-2011年12年间,综合地价定基指数持续攀升,到2011年底,地价指数达到193;同比指数小幅波动,历年综合地价指数基本保持在103~110之间,其中,受国际金融危机的影响,土地市场较为低迷,2008年,回落至100,地价水平与上年持平;2011年,在一系列严格调控政策与宏观经济形势的综合作用下,地价指数再次高位回调,从2010年的111降至2011年的107。

图1 2000-2011年全国重点监测城市平均综合地价指数

  (二)分类地价指数
  1. 住宅地价:定基指数增长最快,同比指数波动明显
  分用途来看:2000-2011年间,住宅用地价格定基指数上涨最快,为224;同比指数波动明显,“十一五”期间,同比指数先后于2007年、2010年两年超过110;2008年受金融危机影响,地价同比指数回落15个点。与商业地产相比,住宅市场受宏观调控的影响更大,同比地价指数波动更为明显。

图2 2000-2011年全国重点监测城市住宅地价指数

  2.工业地价:定基指数涨幅过半,同比指数呈现政策性峰值
  2000-2011年间,工业用地价格定基指数涨幅过半,为157;同比指数出现政策性峰值,工业地价同比指数在2003年达到106的小高峰后有所回落;随后受工业用地出让最低价政策出台影响,在2007年达到了116的峰值;2008年,受全球经济形势影响,工业地价增幅几乎为0;之后三年里,工业地产逐渐恢复,加之工业用地招拍挂出让的强力推行,工业地价企稳回升,同比指数再次步入年均105左右的低幅稳定增长区间。

图3 2000-2011年全国重点监测城市工业地价指数

  3.商服地价:定基指数增长翻倍,同比指数基本平稳
  2000-2011年间,商服用地价格定基指数增长翻倍,为202;同比指数基本平稳,总体保持在110上下。

图4 2000-2011年全国重点监测城市商服地价指数

  二、2011年度地价指数情况
  (一)综合地价指数:深圳十年累计增长幅度最高,杭州2011年度再现负增长
  2011年,全国重点监测的35个城市中,综合地价定基指数最高的前五个城市依次为深圳(408)、昆明(383)、宁波(380)、海口(311)和北京(275)(1-2-1)。这五个城市与去年一致,但排序出现了一定变化。其中,深圳从去年的第三位(343)上升为第一位,同比地价指数达到了119;昆明从去年的第一位(376)下降到第二位,同比指数仅为102;宁波从去年的第二位(360)下降到第三位,但同比指数仍然达到了106;其余两个城市排序没有变化,但地价指数均有小幅增长。

图5  2011年全国重点监测城市综合地价定基指数

  35个城市中,综合地价同比指数最大的五个城市依次为深圳(119)、广州(117)、石家庄(115)、呼和浩特(114)和贵阳(114)。与上年相比,2011年同比地价指数明显下降。以深圳为例,2010年深圳同比地价指数增幅为123,排名第三,而2011年地价指数增幅排名第一的深圳指数仅为119比去年下降了4个点。而2010年同比地价指数最大的昆明(180),2011年却仅为102地价水平,几乎与去年持平。值得注意的是,2011年,杭州同比地价指数为97,跌破100。这也是继2008年以来首次有城市出现地价年度总体下跌的情况。

图6  2011年全国重点监测城市综合地价同比指数

  (二)分类地价指数情况
  1.商服地价指数逆市坚挺,成为推动2011年各城市土地市场价格变化的重要力量
  在整个房地产市场相当低迷的2011年,商服地产却逆市坚挺。2011年,全国35个重点监测城市商服地价定基指数平均为202,其中最大的是深圳,达到了535,最小的是哈尔滨,为129。商服地价定基指数最高的前三个城市依次是深圳(535)、昆明(414)和宁波(386),与2010年情况基本相同,其中,深圳地价指数水平仍处于全国领跑地位,昆明、宁波两城市则实现了位序互换。图1-2-3显示,位居前三的城市与紧跟其后的海口市,形成明显落差,反映了截至2011年,各城市商业地价累计增幅已形成显著分化。结合图1-2-1观察,还可以看出全国35个重点监测城市商服地价定基指数的分布与综合地价定基指数的分布相似度极高,说明在2011年,商业用地市场是推动整个土地市场价格变化的最重要组成部分。

图7  2011年全国重点监测城市商服地价定基指数

  从2011年全国重点监测城市商服地价同比指数来看,指数最高的前三个城市依次是深圳(127)、昆明(123)和广州(121),与图1-2-3比较可以看出,2011年各城市商业地价同比指数间的差距远小于定基指数,说明本年间全国重点监测城市之间的商业地价变化相对均衡。2011年,多数城市商服地价年度增幅有所放缓,但高于居住地价,“商住倒挂”现象得以扭转。

图8  2011年全国重点监测城市商服地价同比指数

  2. 住宅地价指数涨幅全面放缓,部分热点城市同比指数由升转降,印证了2011年房地产调控政策效果显现。
  2011年,全国35个重点监测城市住宅地价定基指数平均为224,其中最大的是宁波,达到了626,最小的是哈尔滨,为135。住宅地价定基指数最高的前三个城市依次是宁波(626)、昆明(445)和北京(376),与2010年的情况基本相同,且这三个城市住宅地价在本年度内的变化幅度均较小。其中,宁波和北京微弱上涨,同比指数分别为102和101;昆明则出现了小范围的下降,同比指数为97。综合来看,2011年住宅地价定基指数相较于去年变化不大,住宅地价增长得到了有效的抑制。

图9  2011年全国重点监测城市住宅地价定基指数

  从同比指数来看,2011年全国重点监测城市住宅地价与商服地价存在明显区别。首先,住宅地价同比指数显著小于商服指数,平均仅为106,指数最大的石家庄市也仅为118,增长不到20%。其次,较多的城市住宅地价出现了下跌的情况,其中,杭州和昆明地价指数降幅较大,同比指数均为97。主要原因在于,2011年的土地和房地产宏观调控政策主要针对住宅市场,从限购政策等多方面入手打压了投机投资性需求,部分房地产企业则面临着银行贷款到期、资金链断裂、库存增大等一系列问题,拿地的积极性在很大程度上减弱,使得土地需求进一步减小,地价得以缓和。

图10  2011年全国重点监测城市住宅地价同比指数

  3. 工业地价指数继续平稳增长,2011年在调控政策叠加国内外经济形势的综合影响下,工业地价
  同比指数在各业用地价格指数中是唯一未出现负增长的类别相较于商服和住宅地价指数,工业地价增长一直平稳变化。2011年,全国重点监测城市平均工业地价定基指数为157,其中最大的是长春,达到了228,最小的是杭州,仅为101。有一半的城市工业用地地价定基指数在128(下四分之一位数)到179(上四分之一位数)之间。指数最高的前三个城市依次为长春(228)、北京(213)和南昌(211.4),与去年一致。其中,长春地价与去年持平,实现了零增长;北京从去年的第三位上升为第二位,同比增长9个点;南昌则从去年的第二位下降到第三位,同比小幅上涨3个点。

图11  2011年全国重点监测城市工业地价定基指数

  从同比指数来看,除宁波工业地价在2011年度有较大的增幅外,其余城市增幅均较小,同比指数平均为105,明显小于商服和住宅地价。同比指数最大的前三个城市依次为宁波(120)、昆明(113)和呼和浩特(113),较上年出现较大差别。2010年工业地价同比指数最高的深圳(119)和海口(118),2011年的涨幅分别仅为4个点和9个点,呼和浩特去年仍排名第三(115),地价涨幅比今年高出2个点。与商服和住宅地价指数不同,本年度,35个城市中没有出现地价同比指数小于100的情况,说明在调控政策与国内外经济形势的综合作用下,我国工业地价基本保持了平稳态势。

图12  2011年全国重点监测城市工业地价同比指数

  三、长江三角洲地区重点监测城市商服、住宅地价指数变化趋同,工业地价指数增长缓慢
  (一)综合地价指数情况
  结合图13观察,长三角地区综合地价指数无论是定基指数还是同比指数均与全国情况非常相似。唯一区别在于,2003年以前长三角地区地价增长高于全国水平,同比地价指数在2001年和2002年分别达到了112和108,而同期全国综合地价同比指数分别为103和105。这说明长三角的上海、杭州、南京等大城市土地市场的发育进程在全国相对靠前,并对区域城市地价带动作用明显。2011年,长三角地区综合地价定基指数和同比指数均低于全国水平,分别为188和105。可见,长三角地区受政策调控作用明显。

图13  2000-2011年长江三角洲地区综合地价指数

  (二)分类地价指数情况
  2000-2011年,长三角地区商业、住宅地价定基指数几乎同步上升,并于2011年未分别达到229、228的高位,工业地价定基指数则远低于商业、住宅,一直处于低位波动状态,仅在2010年、2011年两年出现了相对显著的上升,其时序曲线与商业、住宅用地明显偏离。就同比指数而言,商服、住宅均呈现初期高位起步,中期平稳推进,近期波动明显的时序特征。2 0 0 1年,商服、住宅同比价格指数分别出现了1 1 5、1 1 7的高值,之后逐步回落并在100~110区间内保持平稳;继2008年的双双负增长之后,2009年商服、住宅地价同比指数迅速蹿升,超过110,住宅地价更是达到了119的历史峰值,2011年又迅速回落至102,几近停涨。工业地价同比指数长期低位运行,在2007年以后出现一定波动,经历了2008年和2009年小幅的下跌后,在2010年迅速上涨,达到114的高位,2011年虽有所回落,却首次高于同年的商业、住宅价格指数。

图14  2000-2011年长江三角洲地区分类地价指数

  四、珠江三角洲地区重点监测城市各类地价指数波动幅度最为剧烈,受外向型经济因素影响相对明显
  (一)综合地价指数情况
  相比于长三角地区,珠三角地区综合地价指数波动更为剧烈。由于珠三角地区以国际市场为导向,大力发展外向型经济,出口企业为数众多,因此区域地价受国际经济变化的影响较大。2007年,珠三角地区综合地价定基指数为146,2008年则下降至136,同比指数亦从117直落24个点,跌至93,地价下跌程度高于长三角、环渤海和全国平均水平。而国际经济形势有所好转,国际刺激性政策全面跟进后,珠三角区域地价又领涨全国。2009年,珠三角综合地价定基指数蹿高至151,同比指数为111,比上年分别增长了15和18个点,而同期全国综合地价同比指数仅为106。虽然地价涨跌幅度显著,但十余年间,该区域累计地价变化程度并非最高,2011年末,珠三角地区综合地价定基指数在三大重点区域中位列最后。

图15  2000-2011年珠江三角洲地区综合地价指数

  (二)分类地价指数情况
  从各业地价指数变化来看,珠三角地区工业地价指数明显较高,不仅在三大重点区域中居于首位,与本区域的商服、住宅地价指数相比,也屡屡超越前者,显现出独特的形态,究其原因,或与其产业经济的发达程度及产业结构特征相关。整体而言,各业地价指数均在2006年以来出现大幅振荡,2008年前后的变化尤其明显, 如2008年商服地价同比指数仅为85,指数下降幅度是三大区域之最。
  2011年末,商服、住宅、工业地价同比指数分别达到125、114、105,其中住宅指数仍较前一年小幅上升的态势与其他地区迥异。

图16  2000-2011年珠江三角洲地区分类地价指数

  五、环渤海地区重点监测城市地价指数居高不下、各类指数趋势相同,各用途地价的内在稳定性较高
  (一)综合地价指数情况
  2011年,环渤海地区综合地价定基指数最高,达到了220,比长三角(188)和珠三角(184)分别高出了32个点和36个点。2000-2011年,环渤海地区综合地价定基指数呈现平稳较快增长趋势,特别是“十一五”期间,从130跃升到211,加速趋势明显。从同比指数来看,除了2001年出现了99以外,其余各年均保持在100以上。
  值得注意的是,2008年受金融危机影响,长三角和珠三角地区定基地价指数都出现了一定程度的下降,同比指数分别为99和93,而环渤海地区综合地价却仍保持了稳定上升态势,同比指数达到了113,从侧面表明其经济结构对外来冲击的短期耐受性和缓冲作用。

图17  2000-2011年环渤海地区综合地价指数

  (二)分类地价指数情况
  与长三角和珠三角地区地价波动情况不同,环渤海地区各类地价指数的变化趋势及幅度几乎保持一致。2003年以前,三类地价定基指数增长均比较平缓,从2007年起开始步入第一个快速增长期。
  2008年,环渤海地区三类地价同比指数均超过110,分别达到114、114和112,2009年,三类地价同比指数则出现大幅下降,商业地价指数甚至出现了100以下(99)的情况,2010年,三类土地市场得到了迅速的恢复和发展,同比地价指数增长均达到了115以上,分别为118、124和116,2011年则出现了不同程度的回落。其中,住宅地价同比指数的波动较为剧烈。

图18  2000-2011年环渤海地区分类地价指数


     
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